Собственники игнорируют свои обязанности.

Жители не признают своих обязанностей перед УО или ТСЖ — такие результаты показал наш опрос. Из десятка правил жители вспоминали лишь об обязанности оплачивать счета за ЖКУ. О том, что еще должны принимать участие в общих собраниях или соблюдать правила общежития, они забывают или не знают вовсе.

В статье мы назвали пять групп обязанностей и показали алгоритм, который поможет добиться их исполнения. Читайте, как воспитать ответственного собственника.

     Обязанность № 1. Платить за ЖКУ


Финансовое участие собственника в содержании общего имущества — его ключевая обязанность (ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса, п. 159 Правил № 3541). Если финансирования нет, то невозможно надлежащим образом обслуживать дом.

Последствия за неисполнение: финансовые и моральные.

За неоплату или несвоевременную оплату ЖКУ предусмотрено начисление пеней и судебное взыскание задолженности.

Морально неудобными последствиями станут запрет выезда за границу, известность жителя в качестве должника и отключение ряда коммунальных услуг. Такие меры предусмотрены в подпункте «а» пункта 17 Правил № 354.

     Обязанность № 2. Соблюдать правила проживания в МКД


Собственник живет в доме не один, а потому должен помнить правило «мой дом — мои соседи». Это самая объемная по своему содержанию обязанность.

Собственники должны соблюдать:
 
  • санитарно-гигиенические и пожарные требования при пользовании собственными и общими помещениями;
  • тишину и покой проживающих в доме;
  • правила о запрете курения в местах общего пользования МКД;
  • правила добросовестного и разумного пользования жилым помещением и общим имуществом. Это обязанность морального содержания, но иногда имеет юридические последствия.

Например, закон не запрещает курить на собственном балконе, круглосуточно играть с детьми в спортивные игры, каждый день печь пирожки и жарить шашлык. Но если это создает невыносимые условия для проживания соседей, суд может защитить их интересы.

Последствия за неисполнение: штрафы и лишение квартиры.

Недовольный сосед может вызвать полицию или обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. За нарушение правил проживания в МКД предусмотрен административный штраф до 1500 руб. (ст. 6.4, п. 1 ст. 7.21 КоАП).

Гражданская ответственность более сурова. От нарушителя можно потребовать устранить нарушения и возместить материальный и моральный вред. В крайних случаях его можно выселить из квартиры (ст. 293 Гражданского кодекса).

      Обязанность № 3. Пускать представителей управленца в квартиру


Собственники помещений должны допускать представителей УО, ТСЖ, РСО, аварийных служб и уполномоченных органов в помещение. Случаи такого допуска названы в положениях Жилищного кодекса, Правилах № 491 и Правилах № 354. Общая формулировка: «для надлежащего содержания общего имущества». Более конкретно обязанности прописаны в подпунктах «е», «ж» пункта 34 Правил № 354.

Последствия неисполнения: судебные тяжбы.

Когда собственник не пускает в помещение уполномоченного представителя, к нему применяют меры принуждения. Управляющий может заявить иск об устранении препятствий в доступе к общему имуществу и потребовать возместить убытки, возникшие по вине собственника (подп. «в» п. 32 Правил № 354). Далее — через службу судебных приставов принудительно попасть в квартиру.

Принудительные меры сейчас работают крайне плохо. Организовать доступ в квартиру можно лишь с разрешения старшего пристава (подп. 6 ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве2).

     Обязанность № 4. Жить в квартире по правилам


Собственники должны использовать квартиру по целевому назначению — для проживания. Не допускается размещать в квартире промышленное производство, в том числе швейные и кондитерские цеха, а также гостиницы (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса, ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса).

Также собственники должны обустраивать жилище с соблюдением специальных правил. Перепланировку и переустройство нужно проводить с учетом требований части 1 статьи 26, части 4 статьи 30 Жилищного кодекса и по согласованию с органом МСУ. А для реконструкции, которая повлечет уменьшение размера общего имущества дома или земельного участка под МКД, получить согласие всех собственников (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, п. 2 Правил № 491, п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 26.04.2017).

Последствия неисполнения: штрафы и лишение квартиры.

Опасно, когда собственник желает приспособить квартиру под цех или офис и самовольно изменяет конфигурацию помещения. Последствия могут быть печальными для всех жителей дома. Поэтому суды по вопросам самовольных перепланировок и переустройств занимают крайне категоричную позицию и отказывают в их узаконивании (апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2019 по делу № 33–14340/2019, апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.12.2018 по делу № 33–13543/2018).

За порчу жилого помещения, использование его не по назначению предусмотрен штраф до 1500 руб. (ч. 1 ст. 7.21 КоАП). Собственника можно через суд обязать устранить нарушения и запретить использовать жилое помещение под размещение гостиницы, цеха, офиса (апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33–7156/2019).

За самовольную перепланировку, переустройство предусмотрена административная ответственность (ч. 2 ст. 7.21 КоАП). Штраф составит 2000–2500 руб. Но это не все. Собственнику придется привести помещение в первоначальное состояние. Положительная строительно-техническая экспертиза и отсутствие жалоб соседей не помогут узаконить выполненный ремонт. А когда собственник отказывается восстановить первоначальное состояние помещения, суды решают вопрос о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса).

      Обязанность № 5. Участвовать в жизни дома


Собственник обязан содержать не только свое жилье, но и общее имущество в МКД (ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса, пп. 28, 30 Правил № 491). Юридически это называется «нести бремя содержания исходя из факта обладания общей собственностью в МКД».

Для собственника содержать общее имущество означает:

  • выбрать способ управления МКД;
  • участвовать в общих собраниях;
  • принимать решения по вопросам о порядке владения, пользования и распоряжения объектами общего имущества;
  • поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения.

Последствия за неисполнение. Явных последствий в виде административной или иной ответственности в отношении собственника за пассивное участие в управлении общим имуществом нет. Ответственность предусмотрена только в части порчи общего имущества (ст. 1064 Гражданского кодекса). Чтобы привлечь виновного собственника к ответственности, придется собрать неопровержимые доказательства его вины. В противном случае ответственность ляжет на УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Обязанности в части содержания общего имущества, выбора способа управления МКД, участия в собраниях не обеспечены мерами ответственности. Нет способа заставить собственника голосовать на собрании или принять обоснованный размер платы. Его можно лишь убедить, рассказать о невыгодных последствиях. Например, когда собственники не решают сами вопросы управления МКД, за них это делает орган МСУ. Проводит открытый конкурс, и выбор не всегда бывает в пользу надежной и добросовестной УО.